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【海外駐在の特権】持ち家の賃貸!

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駐在員の特権!持ち家の賃貸について!!

こんにちは!総合商社マンです。ダウが取引停止に追い込まれましたねー。かなりの波乱相場となっておりますが、私は至って冷静です。こんな波乱相場、人生に何度出会えるか分からない、非常に貴重な経験をしていると思っているからですね。前向きに参りましょう!

さて、最近は特に商社に限らずあらゆる業種で海外駐在は身近なものになっていると思います。ということで本日は駐在アルアルの一つ、海外駐在中の自宅の賃貸について書きたいと思います。

 

現在私は某国に海外駐在中なのですが、今回の駐在国で社会人人生で4か国目の駐在になります。ただ、前回駐在の時は独身だったので持ち家はなかったのですが、今回の駐在になる前に戸建てを購入したため、今回初めて日本の自宅の賃貸募集をしましたのでその経験を共有させて頂きます!

 

どうやって賃貸募集するの?

もちろん自分で入居者を探すのは大変なので、海外駐在等転勤時に期間限定で入居者を探してくれる不動産会社さんがいます。ですので、そうした不動産屋さんに入居者を探してもらうのです。恐らく駐在が頻繁にある企業さんにお務めだと、会社がそうした仲介業者を紹介してくれると思うので人事あたりに相談するのが良いかと思います。

 

私の場合、過去に区分マンションの不動産投資をしていたことがあったので、自宅の賃貸にも特に抵抗なく進めることが出来ました。自宅の賃貸も一種の期間限定不動産投資的側面がありますからね。改めて駐在員の特権の一つだなーとしみじみ感じている今日この頃。笑

 

もちろん仲介手数料等を業者さんに払う必要はありますが、家賃設定によってはそれを払っても全然お釣りの来るかなり固い投資、それが海外駐在中の自宅の賃貸だと思います。

 

どのくらいの期間で入居者がみつかる?

これは本当に物件次第、次期次第ですね。私の場合は駐在タイミングがよかったお陰で引っ越し繁忙期である2月~3月に向けて12月から募集をかけることが出来ました。そのお陰で1.5か月程度で入居者を見つけることができましたね。 

また繁忙期ということもあり、家賃を強気の25万円/月で設定しても入居してくれることになりました。いやー、本当に有難い有難い!!

 

家賃設定の方法は?

不動産は新車や株といったものとは異なり、物件それぞれが唯一無二のものです。要は同じものは一つとして無いのです。そのため値決めは自由度が高いと思っていいと思います。

とはいえ自分の住んでいるエリアの相場を把握していなかったので、私の場合はまず不動産業者さんに見積もりをしてもらいました。1社目からは20万円くらいという相場を提示されましたが、「これ本当か?」と思い、別の業者さんに調べてもらったところ、私のエリアでは同等レベルの物件で30万円で貸せている物件もあったのです。

そのためまずは29.8万円で設定をお願いして集客状況を1か月ほど観察しました。

不動産屋さんはスーモやホームズに掲載をして、問い合わせ数や内覧数といった反響を定期的に報告してくれますので、その状況に応じて値下げしていくイメージです。我が家は入居希望者の方から値引き交渉を受けて、私の当初想定していた25万円で落ち着きました! 

賃貸の種類は? 

 自宅の賃貸といっても実は何種類かあります。業者さんに寄って呼び名が異なるので判りづらかったりするのですが、ここでは分かり易いようにシンプルに二つに分けました。

  • 期間限定賃貸
  • 無期間賃貸

まず全社の期間限定賃貸について見てみましょう。

期間限定賃貸

 これは文字通り、賃貸期間を予め設定をしてその範囲内で賃貸に出すというものです。例えば駐在期間が3年を想定していれば契約から最大3年までしか貸しませんよ、と入居希望者と事前に握っておくものです。つまり契約から3年経てば入居者の人はその自宅から引っ越しをする義務があります。

一般的にこの賃貸手段の場合、家賃設定を相場の10%引きにするというのが慣例ではありますが、家賃相場なんてあってないようなものですので、あまり気にせず設定していいと個人的には思っています。ちなみに私は駐在後自宅に住みたいのでこちらの方法を選択しました!

 

無期間賃貸

 こちらの方法は文字通り期間を指定しないものです。つまり仮に入居者の方が駐在から帰国した後も継続して住んでいたとしても、強制的に引っ越してもらうことは出来ません。その分家賃設定を割り引く必要もないので、私の周りにもちらほらこちらを選択している人もいたりはします。但し、私の昔の上司でマンションを賃貸に出し、こちらの方法を選択、駐在4年の期間を終えた後、まだ入居者がいたので別に賃貸を借りて退去を待っていたところ、10年経っても今現在住み続けられていまだに賃貸で住んでいる人がいます。笑

そうしたことも十分にあり得ますので、こちらの方法を選ぶ人はご注意くださいね。

 

自宅賃貸のメリットは?

 自宅を賃貸するにあたりメリットを挙げると思い浮かぶのは以下でしょうか。

  1. 入居者からの家賃収入を得られる。
  2. 居住用に購入しているものなので、通常の不動産投資より金利が低い!
  3. 日本で非居住者のため家賃収入に対する税率がめちゃ低い!!

1は特に説明不要ですね。賃貸に出すので当然家賃収入が得られます。

2もシンプルです。通常不動産投資用にローンを引っ張ると銀行によりますが2%~4%の金利が発生しますが、住宅ローンで借りてますので(人によって異なりますが)0.5%~1%程度の金利で調達したローンで不動産投資が出来ます。もちろんローンを借りている銀行の許可は取ってくださいね(これ後々揉めないために重要)!

3が個人的に最大のメリットだと思っています。会社にもよるかもしれませんが、基本的に海外駐在中は日本に住民票がなく非居住者となるため、通常の会社からの課税所得がなく、不動産収入程度しか収入がなくなります。そのため、不動産所得に対してかなり低い税率が適用されます。ただし、国によっては全世界所得で税を徴収したり等複雑な手続きが必要だったりもしますので、このあたりの詳細はお務めの会社の人事とよく相談されることをお勧めします。

1,2,3と細々と書きましたが、要は駐在中の住宅ローンを入居者が肩代わりしてくれて、もちろん家賃設定にもよりますが、さらにお釣りがくるというイメージでしょうか。私個人的には自宅を持っている方には本当にお勧めです! 

自宅賃貸のデメリットは?

上でメリットについて書きましたがデメリットを見てみましょう。思い浮かぶのはこのあたりですね。

  1. 他人が住むことに対する抵抗感
  2. ご近所さんとの関係配慮
  3. 自宅の損傷等に関するトラブル
  4. 確定申告が必要

 

1.他人が住むことに対する抵抗感

 これは賃貸なので避けて通れません。これが絶対嫌だ!という方は先に進めませんのであきらめましょう。笑

2.ご近所さんとの関係配慮

 これはマンションの場合は関係ないと思いますが、戸建ての場合は周辺住民の方との関係もあるので一言お声がけしておくと後々変なコソコソ話をされずに済むと思います。我が家は戸建てだったので赴任前にご近所さんに自宅を賃貸に出すことをお伝えしに行きましたね。

3.自宅の損傷等に関するトラブル

 これは基本的には保険でカバーされることが多かったり、契約で負担がしっかり明記されているのでそこまで心配する必要はないと思います。ただ、何か起きた時に仲介業者さん経由で色々と手続きをする必要がありその場合は手間でしょうね。私の場合は築3年程度と築浅ということもあり、今のところ特に問題はありません。

4.確定申告が必要

 これは日本に居住はしていませんが家賃収入が発生しているため確定申告が必要になります。不動産業者によるかもしれませんが、業者さんが一旦源泉徴収で20%程度差し引いた金額を貸主である私の口座にお金を振り込んでくれますが、メリットのところでも説明させて頂いたように、家賃収入以外日本側に所得がないと実際の税率は20%以下になることが大半かと思います(よっぱど豪華なお家で高額な家賃を設定されていない限りですが笑)。その場合確定申告をすれば余分に支払った税金が戻ってくることになるのですが、この手続きが面倒だと思う方にとってはデメリットと言えるかなと。ちなみに海外駐在中だと税務署に行くチャンスが少ないかと思いますが、数年待ってくれるので、このあたりは事前に税務署で相談をされると良いと思います!

 デメリットはこんなところですね!

 

まとめ

もちろん自分の家を他人に貸すのはいやだ!という性格の方もいらっしゃると思いますので、その点は個々人の考えを優先すべきだと思います。一方、他人に自宅を貸すことを厭わない私の場合は、ただでさえ駐在手当で給与水準が高くなっているところに、この賃貸収入が上乗せになりキャッシュフローが正直すごいことになり喜んで賃貸に出しました。これだけでスターを取ったマリオみたいになります!(表現がへたくそ笑) 

また、旦那様はOKでも奥様が反対、というご家庭もよく耳にします。そういう場合は自宅賃貸のメリットを奥様(もしくは旦那様)に丁寧に説明をすれば納得してもらえるかもしれませんので、本ブログを参考に説得工作頑張ってみてもいいかもしれませんね。笑

 

ということで今回は海外駐在の特権:持ち家戸建ての賃貸!に関するブログでした。

今回も最後までお読み頂き有難うございました!