今回はコロナショックで暴落中のJ-REITを組み合わせて、毎月配当が貰えるポートフォリオを作ってみたのでご紹介します！
J-REITの概要
まず最初にJ-REITの概要ですが、は2020年5月4日時点で以下の通り全部で63銘柄上場しています。
参照元：JAPAN-REIT.comホームページ
この63銘柄の中には以下の様に様々な運用スタイルのものが混在しています。
- 事業所主体型（企業のオフィスとか）
- 住居主体型（マンションとか）
- 商業施設主体型（ショッピングモールとか）
- 物流施設主体型（倉庫とか）
- ヘルスケア主体型（老人ホームとか）
- ホテル主体型（その名の通り宿泊施設とか）
- 複合型（上記の一部をいろいろ混ぜたやつ）
- 総合型（上記ほとんどを混ぜたやつ）
一般的に1～6を特化型、7を複合型、8を総合型という感じで分けて呼んでいますが、今回は上記の各種リートを組み合わせる形でポートフォリオを組んでみたいと思います。ちなみに、先日上記のホテル主体型リートにフォーカスした記事を書いているのでご興味あれば、こちらからご覧ください！
J-REITの全体の運用状況、利回りは？
J-REITの全体運用状況と利回り状況はどうなっているでしょうか？後ほどホテルリートを見ますが、それと比較するためにまずはJ-REITの63銘柄の全体像を見て理解しておきましょう。
まずこれがJ-REIT指数の推移です。
参照元：SBI証券サイト
御覧の通り、コロナが本格的な拡大を見せる前の年初め頃までは2,200でしたが、コロナショックにより一時1,100台とまさかの50％の暴落、その後やや反発して1,600台で推移しています。つまりJ-REIT全体では年初の2,200から1,600と、まだ27％程度下落した状態ということが分かりますね。
そしてこれが全体の利回り状況です。
これは2020年5月1日終値時点ですが、御覧の通り4.92％とかなりの高配当利回りとなっていることが分かります。ただし、普通の企業の個別株と同じで、この利回りは現在予定されている配当額で計算されているので、今後の減配リスクには注意が必要です。
ということでこの2点を頭の片隅に置きながら、今回ポートフォリオを組んでみたいと思います！
- J-REIT指数は年初から27％下落
- J-REIT全体の配当利回りは約5%
J-REITだけで毎月配当が貰えるポートフォリオ組んでみた
J-REITだけで毎月配当が貰えるポートフォリオ組んでみました。今回ポートフォリオを組むにあたって前提とした条件は以下の通りです。
- 予算50万円～100万円程度
- 同じ配当月の銘柄は選ばない
- 各特化型から1銘柄ずつ選ぶ
資金がいくらでもあれば、いくらでも買いまくれば毎月配当型ポートフォリオなんていくらでも組めますが、J-REITにだけ資金ぶち込むのも危険なので、あくまで予算は100万円以内ってことで今回組んでいます。また特化型を散りばめることでリスク分散も行いました。それでは見てみましょう。こちらになります。
総額60万円、利回り5.84％、月の配当額が約3,000円（税前）のポートフォリオになります。このポートフォリオの詳細は以下です。
※森トラストホテルは配当額未定としており、減配可能性高し。
御覧の通り、先ほど書いた前提条件をもとに、決算月の異なる「商業施設・ホテル・住居・事務所・太陽光・物流」の特化型を全て入れ込んで作ったポートフォリオです。予算額を変更すれば他にもいくらでもこういったポートフォリオをJ-REITだけで組むことが出来ますが、あくまで予算内で、且つ、出来るだけ投資口価格が同じレベルのものを組み込むことで一つのリートに偏重しないようにして作成してみました。
NAV倍率は冒頭ご紹介したホテルリート記事でも簡単に説明しましたが、個別株でいうPBRのことでしたね。1倍を割っていれば、その企業が解散した時に投資額以上にお金がもらえる可能性があるっていう割安度を指す指標です。3487の物流リート以外は1倍を割っている状況で、特にホテルリートのNAV倍率の低さが目立ちます。それだけ今後の収益期待が低くなっている裏返しでもあります。一方の物流リートはPBR1倍以上で今後の収益期待が高く、その分株価も評価されているということです。
こういったリートと言っても様々な特化型を混ぜ込むことで一定のリスク分散は効いているのかなと思います。あと、こういう記事書くと全部のリートに分散投資しているリートETF買えば？という声が聞こえてきそうですが、それはそれでありだとは思いますが、あくまで今回個別のリートをオリジナルポートフォリオで組んでみたかったので、その案は別の記事で考察してみたいと思います。
最後に
いかがでしたでしょうか？毎月3千円程度の配当が入ってくると考えるとちょっと楽しいですよね。携帯電話代を毎月無料で使っていると考えるとか、家族での回転すしでの外食1回分無料とか(笑)、考え方一つで投資をしていく意欲に変わっていくのかなって思います。
もちろん元本割れするリスクはありますが、ご自分の運用資産のポートフォリオの一部にリートを入れ込んでみても面白いかもしれませんね！
今回は以上です！
今回も最後までお読み頂き有難うございました！
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