商社マンは今日も走る!現役総合商社マンの資産運用ブログ

総合商社マン(5大のどれか)の企業分析、投資(株式・原油ETF)に関するブログです!

【ホテルリート】インヴィンシブル大幅減配!

こんにちは!総合商社マンです!今回はインヴィンシブルが大幅減配したってよ!

jreit-invinsible-logo

 

コロナショックで様々な業界が打撃を受けていますがホテル業界もその一つ。そして今回J-REITのホテル型特化型リートであるインヴィンシブルが驚愕の減配発表したのでその内容を見ていきましょう!

J-REITの概要

まず最初にJ-REITの概要ですが、は2020年5月17日時点で以下の通り全部で63銘柄上場しています。

jreit-list


参照元:JAPAN-REIT.comホームページ

この63銘柄の中には以下の様に様々な運用スタイルのものが混在しています。

  1. 事業所主体型(企業のオフィスとか)
  2. 住居主体型(マンションとか)
  3. 商業施設主体型(ショッピングモールとか)
  4. 物流施設主体型(倉庫とか)
  5. ヘルスケア主体型(老人ホームとか)
  6. ホテル主体型
  7. 複合型(上記の一部をいろいろ混ぜたやつ)
  8. 総合型(上記ほとんどを混ぜたやつ)

一般的に1~6を特化型、7を複合型、8を総合型という感じで分けて呼んでいますが、今回はこの中で上記の6番、ホテル主体型に分類されているインヴィンシブルを見ていきます。

 

J-REITの全体の運用状況、利回りは?

J-REITの全体運用状況と利回り状況はどうなっているでしょうか?後ほどホテルリートを見ますが、それと比較するためにまずはJ-REITの63銘柄の全体像を見て理解しておきましょう。

まずこれがJ-REIT指数の推移です。

 

jreit-index

参照元:SBI証券サイト

J-REIT全体の動きを指数化したものになりますが、御覧の通りコロナが本格的な拡大を見せる前の年初め頃までは2,200でしたが、コロナショックにより一時1,100台とまさかの50%の暴落、その後やや反発して1,600台で推移しています。つまりJ-REIT全体では年初の2,200から1,600と、まだ27%程度下落した状態ということが分かりますね。

そしてこれが全体の利回り状況です。

 

jreit-dividend-ratio

これは2020年5月17日時点ですが、御覧の通り4.78%とかなりの高配当利回りとなっていることが分かります。ただし、普通の企業の個別株と同じで、この利回りは現在予定されている配当額で計算されているので、今後の減配リスクには注意が必要です。

ということでこの2点を頭の片隅に置きながら、ホテル特化型のリートであるインヴィンシブルを見ていきましょう!

  • J-REIT指数は年初から27%下落
  • J-REIT全体の配当利回りは約5%

 

インヴィンシブルが大幅減配発表!

インヴィンシブルが大幅減配発表です。ホテル特価型リートのインヴィンシブルが5月11日に以下のプレスリリースを発表し、直近発表していた分配金予想額1,812円から▲98.3%減となる30円という驚愕の減配をすることになりました。

 

8963-press-release

赤枠がそれに該当する部分ですね。そしてこの減配となった理由を以下のように合わせて発表しています。

 

本日付「主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお知らせ」(以下「M LPM契約変更プレスリリース」といいます。)で公表しましたとおり、本投資法人は主要テナントである株 式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント(以下「MHM」といいます。)及びその関連会社(以下、MH Mと併せて「MHMグループ」といいます。)との間で、MHMグループが運営する本投資法人保有国内ホテ ルに係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約(以下「本MLPM契約」といいます。)の変更覚書(以下 「本覚書」と総称します。)を締結しました。その影響も踏まえ、2020 年4月 24 日付「2020 年6月期(第 34 期)及び 2020 年 12 月期(第 35 期)の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」において未 定として公表しました 2020 年6月期(第 34 期:2020 年1月1日~2020 年6月 30 日)の運用状況及び分配 金の予想について、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づき、公表すること といたしました。 なお、現時点においては、新型コロナウイルス感染症(以下「本感染症」といいます。)の今後の拡大やこ れに対する政府及び地方自治体の対応策、2020 年5月末まで延長された緊急事態宣言の実際の終了時期、経 済への影響、ホテル業界・オペレーターへの影響を見積もることは引き続き困難であるため、2020 年 12 月 期の運用状況及び分配金の予想は引き続き未定とするとともに、2020 年6月期の予想についても今後さらな る状況の変更により予想の再修正の必要が生じた場合には、速やかにお知らせいたします。 2020 年6月期は、新型コロナウイルスの感染拡大及びこれに伴う世界各国の渡航制限、政府による緊 急事態宣言の発令及び地方自治体による外出自粛要請その他の措置等に伴い、足元ではホテルの利用客 数は日本全国において大幅に減少しています。当期における国内ホテルポートフォリオ(注1)の客室 稼働率の実績及び予想は、以下の通りとなっており、本感染症の拡大に伴い3月以降は前年同月比で大 幅に低下しており、現時点において回復の目途は立っていません。

 

長々と書いていますがポイントは以下二つです。

  1. 主要テナントのMHMグループとの契約内容変更
  2. ホテル稼働率の低下

1は何それ?って思うかもしれませんが、2はシンプルですね。まず2の稼働率のほうを先に見てみましょう。今回発表されたホテルの稼働率(国内・海外)は以下の通りです。

国内のホテル稼働率

こちらが今回発表された国内のホテル稼働率です。

 

kadouritsu-domestichotel

2019年との比較となっていますが今年の2月はまだ74.9%だった稼働率が3月から急降下し5月は21.2%と恐ろしい数字になっています。そして6月の予想も24%と低迷が継続する前提です。去年は80%後半で推移していたので、今回のコロナショックが如何に大きかったを物語っていますね。

 

海外のホテル稼働率

そしてこちらが海外のホテル稼働率です。

 

kadouritsu-foreignhotel

こちらも2月はまだ93%で推移していたものが3月から急降下、そしえ4月以降は「な、な、なんと」0%と稼働が完全に停止しています。インヴィンシブルはカリブ海にあるケイマン諸島に二つのホテルを保有していますが、そちらは国際線が完全停止となった影響で稼働停止に追い込まれた結果、稼働率が0%となっているようです。

 

国内も海外もダメージ半端ないことがわかりましたね。

 

主要テナントのMHMグループとの契約内容変更とは?

主要テナントのMHMグループとの契約内容変更とはなんのことでしょうか?先ほどのプレスリリースで今回減配となった要因にこのMHMグループとの契約内容変更が挙げられていましたね。簡単に見てみます。こちらはJ-REIT.COMに掲載されていたインヴィンシブルに関する記事の抜粋です。

 

INVが国内に保有するホテル83物件のうち73物件は、スポンサーであるフォートレスグループであるマイステイズ・ホテル・マネジメント(MHM)が運用する。 新型コロナウイルスによる訪日客及び国内移動の制限から、3月以降のホテルの売上げが大きく低下し、MHMの事業継続が出来なくなる深刻な事態に進展。 またスポンサーであるフォートレスグループの経済的支援も限定的となる。 MHMの経営破綻を回避するために、INVは、MHMから受領する3月~6月の固定賃料(約35億円)を全額免除とするとともに、MHMが本来負担する物件管理費をINVの負担とし、更にMHMへ支払う管理委託料を引き上げる暫定的な措置に合意した。

 

どうでしょう。なんか恐ろしいことが大量に書かれていてぞっとしました。笑

箇条書きして整理すると

  • INV保有の83物件の内、73物件はメインスポンサーのMHMが運営
  • スポンサーのMHMが経営破綻の危機(=スポンサーからの支援獲得不可)
  • そのためINVはMHMの固定賃料(約35億円)を免除
  • 更にMHMが負担するべき物件管理費をINVが負担
  • 更に更にMHMへ支払う管理委託料を引き上げる

とてつもないことが並んでおります。というのもスポンサーというのは本来J-REITを支援する立場にあるはずなのですが、今回そのスポンサーがぶっ倒れそうになっているのでJ-REIT側がスポンサーを支援してしまっているという逆転の構図になっているのです。

え、こんなリート、投資したくない。。。笑

 

つい先日、以下記事で「ホテル特化型リートは買っても大丈夫か?」という記事を書きました。

 

www.sogoshoshaman.com

 この記事を書いたのは4月30日でしたが、J-REIT.comのサイトでは配当利回り驚異の13.4%と記載されているものの、減配必須なので注意ということを書きました。

あと、インヴィンシブルはサブスポンサーにソフトバンクグループがいるものの、ソフトバンクグループも大変な状況なので支援ないと思われるとも書きました。今回サブスポンサーどころかメインスポンサーが終わっている状況ということが露呈したわけですが、やはりインヴィンシブルに手を出すのは危険だったことがわかりますね。

 

インヴィンシブルの株価は?

インヴィンシブルの株価はどうなっているでしょうか?

 

8963-stock-chart

御覧の通りコロナショックが始まる前の2月は5万円台後半で推移していたものが3月後半に年初来安値となる18,870円を付け、そのあと少し反発し現在22,170円で推移しています。そして現在の配当利回りは、、、、0.27%。。。

これをチャンスと見るかどうかは個人の判断になりますが、頼みの綱のスポンサーがおかしくなっているリートなので、私はあえてここには手を出さないかな。。ま、コロナが落ち着けば業績も急回復して株価も上昇するというポテンシャルはあるとは思いますが。

 

ちなみに最後にこれを見せるのもなんともですが、こちらがインヴィンシブルのポートフォリオになっています。

8963-portfolio

ホテル特化型リートに分類されているインヴィンシブルですが、御覧のとおり割合は小さいものの住居と商業施設もポートフォリオに組み入れているようですね。このままホテルリートとして突っ走っていくのか、今後ポートフォリオ拡充に図るのか、、、ま、スポンサーが倒れそうなのでしばらくはきつそうですね。

 

ということで、今回は以上になります!

最後までお読み頂き有難うございました!!

 

 

↓↓↓『はてブ』ぽちっと応援も感謝です!!↓↓↓